Ein Miteigentümer, der jeden Monat mehrere Dutzend Euro für das Parken bezahlt, stellt sich irgendwann die Frage anders: Wie viel kostet tatsächlich ein Stellplatz in einer Wohnanlage, und ab wann wird die Investition im Vergleich zum Parken auf der Straße rentabel? Die Berechnung beschränkt sich nicht auf den angegebenen Kaufpreis. Hausgeld, Gestaltung des Untergeschosses, gesetzliche Änderungen zum kostenpflichtigen Parken in der Stadt – mehrere Faktoren beeinflussen die Endrechnung weit über den Preis pro Quadratmeter hinaus.
Kostenpflichtiges Parken in der Stadt: die versteckten Kosten, die die Berechnung ändern
Seit 2024 erweitern viele französische Gemeinden das kostenpflichtige Parken auf der Straße. Die Parkgebühren steigen, und einige Städte variieren den Betrag nun je nach Gewicht des Fahrzeugs. Bei einem schweren Fahrzeug wie einem SUV summieren sich die Kosten schnell.
Dieser Druck auf das Oberflächenparken schafft eine Wertprämie für Stellplätze in Wohnanlagen. Das zeigt sich vor Ort: In den Stadtteilen, in denen die Parkgebühren erhöht wurden, finden die Stellplätze im Untergeschoss schneller Käufer, und die Verkaufspreise steigen.
Bevor man die Preise für einen Stellplatz in einer Eigentumswohnung vergleicht, ist es sinnvoll, zu berechnen, was das Parken auf der Straße über zwölf Monate tatsächlich kostet. Wenn man den Preis eines Stellplatzes in einer Wohnanlage mit der jährlichen Summe der Parkgebühren und Straßenabonnements vergleicht, verringert sich der Unterschied oft schneller, als man denkt.
Standort und Gestaltung des Parkplatzes: was den Kaufpreis beeinflusst
Zwei Stellplätze in derselben Stadt können sehr unterschiedliche Preise aufweisen. Die Lage innerhalb der Gemeinde ist ebenso wichtig wie die Gemeinde selbst.
Nähe zum Zentrum und Druck auf das Parken
In dicht besiedelten Stadtzentren sind Parkplätze rar und die Oberflächenparkplätze überlastet. Der Preis spiegelt diesen Druck direkt wider. In der Peripherie, selbst in einer großen Agglomeration, sinken die Preise erheblich, da das Angebot an kostenlosem Parken auf der Straße weiterhin verfügbar ist.
Die lokale Knappheit wiegt mehr als die Größe der Stadt. Ein Stellplatz in einem dichten Wohnviertel einer mittelgroßen Stadt kann mehr wert sein als ein Stellplatz am Stadtrand einer Metropole.
Art des Stellplatzes: geschlossener Parkplatz, Stellplatz im Untergeschoss, Außenparkplatz
Die physische Gestaltung des Stellplatzes beeinflusst den Preis erheblich. Ein geschlossener Parkplatz kostet deutlich mehr als ein offener Stellplatz im Untergeschoss, der wiederum teurer ist als ein unbedeckter Außenstellplatz. Die Rückmeldungen variieren in diesem Punkt je nach Wohnanlagen, aber im Allgemeinen beobachtet man einen Unterschied von mehreren tausend Euro zwischen einem geschlossenen Parkplatz und einem offenen Stellplatz im selben Gebäude.
Hier sind die Gestaltungselemente, die den Preis direkt beeinflussen:
- Die Ebene des Untergeschosses: Ein Stellplatz im ersten Untergeschoss lässt sich besser verhandeln als im dritten, wo die Manövrierbarkeit schwieriger und die Belüftung manchmal unzureichend ist.
- Die Breite des Stellplatzes: Enge Stellplätze, die für Kleinwagen gedacht sind, verlieren an Wert gegenüber immer breiteren Fahrzeugen.
- Die Zugänglichkeit der Zufahrt: Eine steile Rampe, enge Kurven oder eine begrenzte Höhe schrecken einige Käufer ab, insbesondere solche, die mit einem SUV oder einem Nutzfahrzeug fahren.
- Das Vorhandensein eines gesicherten Tores, einer angemessenen Beleuchtung und einer normgerechten Belüftung, die sowohl den Käufer als auch den zukünftigen Mieter beruhigen.
Hausgeld und Besteuerung: die Posten, die beim Kauf unterschätzt werden
Der Kaufpreis reicht nicht aus, um die tatsächlichen Kosten eines Stellplatzes in einer Eigentumswohnung zu bewerten. Mehrere wiederkehrende Posten kommen hinzu.
Hausgeld, das mit dem Parkplatz verbunden ist
In Wohnanlagen tragen die Stellplätze einen Anteil an den Kosten: Wartung der Gemeinschaftsbereiche im Untergeschoss, Beleuchtung, mechanische Belüftung, automatisches Tor. Diese Kosten stellen einen festen Posten dar, der die Nettorentabilität verringert. Bei einigen älteren Wohnanlagen mit veralteten Einrichtungen kann die Rechnung überraschen.
Vor dem Kauf sollte man den Kostenbericht der letzten drei Jahre und das Wartungsbuch des Parkplatzes anfordern. Der Austausch eines Belüftungssystems oder eines elektrischen Tores kann sich auf mehrere tausend Euro belaufen, die auf die Miteigentümer verteilt werden.
Besteuerung beim Kauf und bei der Vermietung
Die Notarkosten für einen Parkplatz sind im Verhältnis höher als für eine Wohnung, da die degressiven Tarife bei kleinen Beträgen weniger Einfluss haben. Das Gewicht der Notarkosten im Gesamtpreis eines Stellplatzes wird oft unterschätzt.
Wenn das Ziel darin besteht, den Stellplatz zu vermieten, sind die Mieteinnahmen steuerpflichtig nach dem Regime der Einkünfte aus Vermietung (unmöbliert) oder nach dem BIC-Regime (möbliert, was für einen Parkplatz selten ist). Die Wahl des Steuermodells, mikro oder real, hängt von der Höhe der abziehbaren Kosten im Verhältnis zur erhaltenen Miete ab.
Rentabilität eines Stellplatzes: abwägen zwischen Ertrag und Einschränkungen
Die Investition in einen Parkplatz zieht an, weil der Einstiegspreis im Vergleich zu einer Wohnung niedrig bleibt. Die Verwaltung ist einfacher: keine größeren Schäden durch Mieter, keine umfangreichen Arbeiten, und die Mietausfälle werden in den meisten Fällen ohne Maklergebühren verwaltet.
Die Bruttorendite eines Parkplatzes übersteigt oft die einer Wohnung, insbesondere in mittelgroßen Städten, wo der Kaufpreis moderat bleibt und die Mietnachfrage stabil ist. Im Gegensatz dazu ist die monatliche Miete in absoluten Zahlen bescheiden, sodass der kleinste Monat ohne Miete oder unerwartete Kosten verhältnismäßig schwerer wiegt.
Ein selten angesprochenes Thema: die schrittweise Abschaffung der Oberflächenparkplätze in den Stadtzentren, kombiniert mit der Ausweitung der Gebiete mit niedrigen Emissionen, verändert die Nachfrage. Stellplätze in der Nähe von Bahnhöfen oder multimodalen Knotenpunkten gewinnen an Attraktivität, während solche, die weit von öffentlichen Verkehrsmitteln entfernt sind, Gefahr laufen, dass ihre Mietnachfrage stagniert.
Der Mietvertrag für einen Stellplatz ist weniger reguliert als ein Wohnmietvertrag. Keine Mindestlaufzeit vorgeschrieben, flexiblere Kündigung von beiden Seiten. Diese Flexibilität vereinfacht die Verwaltung, bedeutet aber auch, dass ein Mieter schnell ausziehen kann.
Den Kauf eines Stellplatzes in einer Wohnanlage bleibt eine zugängliche und nachvollziehbare Investition, vorausgesetzt, man verlässt sich nicht nur auf den angegebenen Preis. Die eigentliche Abwägung erfolgt durch die Addition der wiederkehrenden Kosten, der Besteuerung und der Opportunitätskosten des Parkens auf der Straße, die in den französischen Agglomerationen stetig steigen.