Der durchschnittliche Beitrag eines Erstkäufers in Frankreich beträgt nun 57 844 Euro laut CAFPI, was 22,7 % des durchschnittlichen Kaufpreises von 254 513 Euro entspricht. Diese Zahl ist seit 2019 um etwa ein Drittel gestiegen. In Immobilien zu investieren, erfordert 2026 eine andere Vorbereitung als vor fünf Jahren, und die vor der Verschärfung der Kreditbedingungen verfassten Leitfäden führen oft in die Irre bezüglich der tatsächlichen Finanzierungsstruktur.
HCSF-Norm und Verschuldungsquote: der Rahmen, der jede Strukturierung prägt
Der Höhere Rat für Finanzstabilität legt eine maximale Belastungsquote von 35 % des Nettoeinkommens fest, einschließlich der Kreditversicherung. Diese Einschränkung ist nicht verhandelbar: Die Banken haben einen Spielraum von 20 % ihrer vierteljährlichen Produktion, um Ausnahmen zu gewähren, und dieses Kontingent ist vorrangig für Käufer von Hauptwohnungen reserviert.
Für eine Mietinvestition wird die HCSF-Ausnahme daher selten gewährt. Wir beobachten, dass die von den Banken akzeptierten Anträge fast immer einen komfortablen Lebensunterhalt nach Berücksichtigung der monatlichen Rate aufweisen und nicht nur eine einfache arithmetische Einhaltung der 35 %-Schwelle darstellen.
Die maximale Kreditlaufzeit ist auf 25 Jahre begrenzt (27 Jahre bei VEFA oder mit umfangreichen Arbeiten). Die Kombination eines signifikanten Eigenkapitals mit einer langen Laufzeit bleibt die einzige Möglichkeit, die monatliche Rate unter die gesetzliche Schwelle zu halten und gleichzeitig eine Immobilie anzustreben, deren Preis dem Markt entspricht. Die verfügbaren Ressourcen auf immorush.fr ermöglichen es, die Anzeigen schnell mit diesen Finanzierungsparametern zu vergleichen.
Ein Mehrfachinvestor muss alle bestehenden monatlichen Raten in die Berechnung der Belastungsquote einbeziehen, einschließlich derjenigen seiner Hauptwohnung. Jeder laufende Kredit verringert mechanisch die Kreditfähigkeit für das nächste Projekt.
Kreditdifferenz zwischen Hauptwohnung und Mietinvestition
Die Banken behandeln ein Darlehen für Mietinvestitionen nicht wie ein Darlehen für die Hauptwohnung. Die Gewichtung der Mieteinnahmen in der Bonitätsberechnung variiert, aber die gängige Praxis besteht darin, nur 70 % der prognostizierten Mieten zu berücksichtigen. Die verbleibenden 30 % decken Leerstände, nicht rückforderbare Kosten und Mietausfälle ab.
Konkret, wenn eine Immobilie eine monatliche Miete von 800 Euro generiert, berücksichtigt die Bank nur 560 Euro als Einkommen. Die Differenz zur monatlichen Darlehensrate muss durch berufliche Einkünfte ausgeglichen werden, was sich direkt auf die Gesamtverschuldungsquote auswirkt.
Kreditversicherung für ein Mietprojekt
Die Delegation der Kreditversicherung hat eine besondere Dimension für einen Investor, der mehrere Kredite hat. Jeder Versicherungsvertrag wird zu den monatlichen Raten in die HCSF-Berechnung hinzugefügt. Eine externe Delegation mit an das Mietprofil angepassten Garantien (z. B. keine Arbeitslosigkeitsversicherung für eine vermietete Immobilie) kann mehrere Punkte Spielraum bei der Belastungsquote bringen.
Die Gesamtkosten der Versicherung über 20 oder 25 Jahre übersteigen oft mehrere Zehntausend Euro, und dieser Posten wird von Erstinvestoren systematisch unterschätzt.
Netto-Mietrendite: die Posten, die Online-Simulatoren auslassen
Die Bruttorendite (jährliche Miete geteilt durch den Kaufpreis) spiegelt nicht die tatsächliche Leistung einer Investition wider. Wir empfehlen, die Netto-Netto-Rendite zu berechnen, die alle tatsächlichen Kosten und die anwendbare Besteuerung einbezieht.
- Grundsteuer: in den meisten Gemeinden ständig steigend, kann sie je nach Lage und katastermäßiger Mietwert der Immobilie ein bis zwei Monatsmieten ausmachen.
- Nicht rückforderbare Hausgeldkosten: Fassadenrenovierung, Aufzugsanpassungen, Dachsanierung. Diese außerordentlichen Beitragsaufrufe sind nicht auf den Mieter umlegbar.
- Leerstand: selbst in angespannten Gebieten reduziert eine Relocation-Zeit von einigen Wochen zwischen zwei Mietverträgen die effektive Jahresrendite.
- Besteuerung: je nach gewähltem Regime (Mikro-Immobilien, real, LMNP real) variiert die Besteuerung der Mieteinnahmen erheblich und kann einen erheblichen Teil der Nettomiete absorbieren.
Ein Unterschied von zwei Punkten zwischen Bruttorendite und Netto-Netto-Rendite ist häufig, und dieser Unterschied verstärkt sich bei älteren Immobilien, die regelmäßige Instandhaltungsarbeiten erfordern.
LMNP-Regime nach dem realen System: die Abschreibung als steuerlicher Hebel
Der Status des nicht professionellen möblierten Vermieters im realen System ermöglicht es, die Abschreibung der Immobilie und des Mobiliars von den Mieteinnahmen abzuziehen. Dieser buchhalterische Mechanismus kann den zu versteuernden Gewinn über mehrere Jahre auf null reduzieren, ohne einen übertragbaren Verlust auf das Gesamteinkommen zu erzeugen.
Die Kehrseite ist eine jährliche Buchhaltungspflicht, die in der Regel einem Steuerberater anvertraut wird. Die Kosten für diese Dienstleistung müssen in die Rentabilitätsberechnung einfließen, sind jedoch von den BIC-Einnahmen abziehbar.
Auswahl der Immobilie: technische Kriterien vor ästhetischen Kriterien
Ein DPE, der mit F oder G klassifiziert ist, verbietet jetzt die Vermietung. Diese regulatorische Einschränkung schließt einen Teil des alten, preiswerten Bestands aus, der Erstinvestoren ansprach. Vor jedem Kaufangebot empfehlen wir, drei technische Punkte zu überprüfen, die die Lebensfähigkeit des Projekts bestimmen.
- Reale Energieklasse: ein aktueller DPE (Methode 3CL) liefert eine zuverlässige Schätzung, aber die notwendigen energetischen Renovierungsarbeiten, um von E auf D zu gelangen, können ein erhebliches Budget darstellen.
- Zustand der Gemeinschaftsbereiche in der Eigentümergemeinschaft: die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen zeigen die beschlossenen oder bevorstehenden Arbeiten und deren Auswirkungen auf die Kosten.
- Vermietungsdruck in der Region: die Leerstandsquote im angestrebten Viertel, überprüfbar über die Daten der lokalen Mietbeobachtungsstellen, zeigt die Leichtigkeit der Wiedervermietung an.
Eine unter dem Marktpreis gekaufte Immobilie, die jedoch mit E im DPE klassifiziert ist, kann teurer sein als eine besser klassifizierte Immobilie, sobald das Renovierungsbudget berücksichtigt wird.
Der erste Immobilienkauf mit Mietabsicht hängt von der Strenge der Finanzierungsstruktur und der Genauigkeit der Rentabilitätsberechnung ab, nicht von der visuellen Anziehungskraft der Immobilie. Eine detaillierte Tabelle, die alle Kostenpositionen, die anwendbare Besteuerung und die Szenarien für Leerstand integriert, bleibt das beste Entscheidungsinstrument vor der Unterzeichnung eines Vorvertrags.